動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完成后用來(lái)出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。（）

某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為6000m2，用途為商住兩用，土地使用權(quán)年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實(shí)際情況提出以下方案：該項(xiàng)目1～3層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年，賓館的總面積為5000m2，可用于經(jīng)營(yíng)部分為4500m2，可建成100個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價(jià)格為330元／間一天。前三年的入住率均為70％，從第四年開始穩(wěn)定在85％，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)收入的42％，建成后即可開始經(jīng)營(yíng)，計(jì)劃經(jīng)營(yíng)20年，然后將賓館整體轉(zhuǎn)售，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)售凈收益為5000萬(wàn)元。住宅部分的總建筑面積為13000m2，建成后全部出售，預(yù)計(jì)平均銷售價(jià)為6500元／m2，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5％，假設(shè)建成后即售完。該方案的總投資為8000萬(wàn)元，其中60％來(lái)源于銀行貸款，其余為自有資金，貸款利率為8％，第一年投資額為總投資的20％，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45％，其中20％為自有資金，25％為銀行貸款；第三年投資額為總投資的35％，全部為銀行貸款，建設(shè)期只計(jì)息不還款，建成后一次還清本息，其中，還款額中的1500萬(wàn)元來(lái)自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，本貸款按年等額還款，其余還款額來(lái)自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計(jì)算（計(jì)算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）該項(xiàng)目全投資目標(biāo)收益率為18％，自有資金目標(biāo)收益率為20％。（1）完成下列現(xiàn)金流量表；（2）求該方案的全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；（3）求方案自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。（12分）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，也要計(jì)算借款償還期。（）

投資回報(bào)主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的收回。（）

某投資者以1600萬(wàn)元購(gòu)入一層商業(yè)店鋪用于出租，購(gòu)樓款分期支付，第1～3年分別支付30%、40%和30%。店鋪第2年便可出租，預(yù)計(jì)當(dāng)年毛租金收入180萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元，隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經(jīng)營(yíng)水平的提高，毛租金收入年均提高15%，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用年均下降3%。店鋪持有20年，期末轉(zhuǎn)售收入300萬(wàn)元，試確定該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用發(fā)生在年末）。

某開發(fā)商通過(guò)出讓方式以1000元/m2的樓面地價(jià)購(gòu)買了一塊尚未進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償?shù)膶懽謽怯玫?0年的土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)尚需投入的拆遷安置補(bǔ)償和其他土地開發(fā)費(fèi)用為2000萬(wàn)元。已知該地塊的規(guī)劃建筑面積為10000m2，建造成本為2500元／m2，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的12%，其他工程費(fèi)用為400元／m2，管理費(fèi)用為建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的5%，銷售費(fèi)用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5%和6%。如果該項(xiàng)目的開發(fā)周期為36個(gè)月，建設(shè)周期為24個(gè)月，地價(jià)款于開發(fā)活動(dòng)的起始點(diǎn)一次投入，拆遷安置補(bǔ)償及其他土地開發(fā)費(fèi)用在建設(shè)過(guò)程開始前均勻投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他工程費(fèi)用和建設(shè)期管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，貸款年利率為9%，寫字樓建成后的銷售價(jià)格為9600元／m2，試求該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤(rùn)率。

用公式A=Pi（1+i）n／［（1+i）n-1］來(lái)分析投資回收與投資回報(bào)，Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收，Pi/［（1+i）n-1］就是投資者的投資回報(bào)。（）

基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。（）

全部投資的內(nèi)部收益率考慮了還本付息對(duì)現(xiàn)金流的影響。（）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用和房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用均計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。（）