運(yùn)用收益法估價一般不需求取()。

該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為()萬元。

某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。請問：1.你所在的估價機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

（改錯題）某商務(wù)寫字樓建筑面積11000m2，可租售面積8000m2，土地使用年限40年，從2008年7月1日起計，土地面積是3000m2。當(dāng)?shù)卣Ｔ伦饨馂?0元／（月·m2），正常出租率90%，大樓正常管理運(yùn)營每月總費(fèi)用占當(dāng)月租金收入的20%。經(jīng)調(diào)查附近40年使用年限同樣性質(zhì)用地的當(dāng)前地價為8000元/m2，土地報酬率為6%，建筑物的報酬率為10%，業(yè)主欲投保，請評估其在2012年7月1日的保險價值。估價計算如下：1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元）2．總費(fèi)用=8000×90×12×20%=1728000（元）3．寫字樓經(jīng)營凈收益=10692000-1728000=8964000（元）

"確定評估價值時的主要因素"，從何角度回答？

甲公司1998年租用乙公司在遠(yuǎn)郊區(qū)的一片土地用于野豬的飼養(yǎng)，租期20年。甲公司隨后在該土地臨街處建一飯店，并以野豬肉為賣點(diǎn)招攬生意。同時，甲公司在飯店后又建一棟辦公用房及一屠宰用房及系列飼養(yǎng)用房。到2003年，因經(jīng)營不善，甲公司兩年未向乙公司繳納租金，經(jīng)協(xié)商不成，乙公司決意收回出租土地，對甲公司地上建筑物予以估價，抵租后給以適當(dāng)補(bǔ)償。已知該辦公用房地的基礎(chǔ)為兩層樓房的基礎(chǔ)，而實(shí)際僅建造了一層。如果你是估價師，對于飯店、辦公用房及屠宰用房將采取何種技術(shù)路線進(jìn)行評估？

甲公司開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，計劃投資2000萬人民幣。建設(shè)期間由于資金困難擬將在建工程轉(zhuǎn)讓給乙公司，此時甲公司已實(shí)際投資600萬元。甲公司委托評估機(jī)構(gòu)評估其價值，問：（1）轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)在建工程應(yīng)具備哪些主要證件？（2）簡述評估技術(shù)路線。

房地產(chǎn)保險的范圍是什么？房地產(chǎn)市場價格變化和房屋自然損耗屬不屬于房地產(chǎn)保險范同？房地產(chǎn)保險估價可分為哪兩類？

××縣某房屋保險事故損傷修復(fù)費(fèi)用評估報告（封面、致估價委托方函、目錄、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件略）估價結(jié)果報告一、估價委托方名稱：中國太平洋保險公司××辦事處法定代表人：（略）住所：（略）二、受理估價方名稱：略法定代表人：×××地址：略估價資質(zhì)等級：房地產(chǎn)國家壹級估價資格證書：略三、估價目的確定估價對象的損傷修復(fù)費(fèi)用，為委托方保險事故賠償提供價格參考。四、估價對象概況（一）估價緣由本公司受太平洋保險公司××辦事處委托，對其承保的某解放貨車失控撞傷農(nóng)房而對農(nóng)房造成的直接損失進(jìn)行評估。該解放貨車在太平洋保險公司投保了車輛損失險及第三者責(zé)任險，此次事故經(jīng)現(xiàn)場交警出具的責(zé)任認(rèn)定書，由解放貨車負(fù)全責(zé)。（二）估價對象實(shí)體狀況估價對象位于××縣××鎮(zhèn)××村×組，距離縣城中心約20km，三面周邊與空地相鄰，一面臨鄉(xiāng)村公路。受損建筑物為磚混結(jié)構(gòu)，共兩層，建筑物橫墻承重，承重墻厚24cm，樓梯間空花墻厚12cm，其余墻厚18cm，梯間及非承重墻的粘結(jié)材料采用黃砂石灰混合砂漿，石灰所占比例較小，砂漿強(qiáng)度等級較低。建筑物內(nèi)外墻初級抹灰，室內(nèi)水泥砂漿地面，普通木門窗。（三）事故損傷情況分析該解放貨車從斜坡下行途中突然失去控制，貨車沖出公路，經(jīng)過路邊緩沖帶時翻車。貨車在翻滾過程中由于慣性作用撞上農(nóng)房，與農(nóng)房外側(cè)非承重墻正面接觸，造成建筑物第一層外側(cè)墻（非承重墻）洞穿，洞徑橫向最大尺寸1.0m，豎向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；樓梯間外側(cè)墻坍塌，坍塌后形成一個橫向最大尺寸2.1m寬、豎向最大尺寸2.86m寬的洞；與外側(cè)墻垂直的一段承重墻輕微裂縫；樓梯踏步及梯間轉(zhuǎn)角板完好，陽臺欄板及陽臺板各損壞一塊；臥室非承重隔墻微偏，部分門窗受損。經(jīng)房屋安全鑒定人員現(xiàn)場鑒定：受損建筑物基礎(chǔ)完好，承重墻絕大部分未受損，非承重墻局部受損，房屋所受損傷可以修復(fù)，為非危房。修復(fù)方案為：按照受創(chuàng)面豎向擴(kuò)大拆除，再按原狀恢復(fù)考慮。（四）估價范圍估價范圍根據(jù)房屋修復(fù)方案確定，即受創(chuàng)面的豎向擴(kuò)大拆除費(fèi)用，以及恢復(fù)原狀所需費(fèi)用。五、價值時點(diǎn)2011年5月21日，為注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場勘查之日。六、估價依據(jù)1．《中華人民共和國保險法》。2．國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）。3．《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額××市基價表-1999》。4．《××市房屋修繕工程預(yù)算定額》。5．××市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會有關(guān)文件。6．建筑材料市場價格和有關(guān)工程造價信息。7．估價人員現(xiàn)場查勘所得資料及委托方提供的各種資料。七、估價原則1．獨(dú)立、客觀、公正原則。2．合法原則。3．價值時點(diǎn)原則。4．替代原則。5．最高最佳利用原則。八、估價方法（一）本次估價所采用的方法估價對象是受損農(nóng)房的一部分，而不是房屋的全部。根據(jù)房屋安全鑒定人員和估價人員現(xiàn)場查勘的情況，該房屋不屬危房，可采用先在原損傷部位豎向擴(kuò)大拆除受損構(gòu)件，再按原結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修復(fù)的方案，已被當(dāng)事人方認(rèn)可。由于估價對象所涉及的工程量及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參照同類工程的普遍標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行逐一測算、累積，故估價人員決定采用成本法進(jìn)行估價。（二）成本法的定義本次所用成本法是指以計算受損房屋先拆除受損部位，再恢復(fù)原狀所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和，得出估價對象價格的一種方法。九、估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的、估價原則、估價程序，選擇科學(xué)的估價方法，并結(jié)合估價人員經(jīng)驗(yàn)，評估確定估價對象房地產(chǎn)在價值時點(diǎn)的修復(fù)費(fèi)用為6500元，人民幣大寫：陸仟伍佰元整。十、注冊房地產(chǎn)估價師（略）十一、估價作業(yè)期2011年5月21日至5月24日。十二、實(shí)地查勘期（略）十三、估價報告有效期限自2011年5月24日至2012年5月23日。估價技術(shù)報告一、估價對象描述與分析（略）二、市場背景分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估價方法適用性分析（略）五、估價測算過程（一）估價的技術(shù)思路估價對象不是整幢房屋，而是受損房屋的一部分。根據(jù)房屋安全鑒定人員和估價人員現(xiàn)場查勘的情況，認(rèn)為房屋只是部分非承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件受損，不會危及到整幢房屋的安全，故只需擴(kuò)大拆除受損部位，再按原結(jié)構(gòu)進(jìn)行修復(fù)。測算時應(yīng)先測算受損部位的拆除費(fèi)用，再計算修復(fù)受損部位的修復(fù)費(fèi)用。由于此類受損房屋的修復(fù)工作是為了彌補(bǔ)房屋所受損傷，故不論原房屋的使用保養(yǎng)狀況如何，在對修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行測算時，不考慮扣減房屋的折舊，即應(yīng)該"修壞如新"，而不能"修壞如舊"。由于類似工程的價格計算已有成熟的建筑工程和修繕工程定額標(biāo)準(zhǔn)，且已被廣泛應(yīng)用，故在成本法計算時，參照了定額標(biāo)準(zhǔn)。（二）工程造價計算表工程量以現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)為依據(jù)，按照房屋修復(fù)方案計算。1．拆除工程（見下表）5．定額直接費(fèi)1項(xiàng)+2項(xiàng)+3項(xiàng)+4項(xiàng)=4114.97（元）6．造價（1）基價直接費(fèi)：4114.97元（2）綜合費(fèi)：（1）×15.73%=647.3（元）（按三級施工企業(yè)計費(fèi)）（3）勞動保險費(fèi)：（1）×3.15%=129.6元（按三級施工企業(yè)計費(fèi)）（4）利潤：（1）×6.64%=273.2（元）（按三級施工企業(yè)計）（5）允許按實(shí)計算的費(fèi)用及材料價差：1000.00元（6）定額編制及定額測定費(fèi)：［（1）+（2）+（3）+（4）+（5）］×1.8‰=111（元）（7）稅金：］（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）］×3.56%=223.4（元）（按三級施工企業(yè)計）（8）造價：（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）=6499.5（元）六、估價結(jié)果確定估價人員根據(jù)估價目的、估價原則、估價程序，選擇科學(xué)的估價方法，并結(jié)合估價人員經(jīng)驗(yàn)，評估確定估價對象房地產(chǎn)在價值時點(diǎn)的修復(fù)費(fèi)用為人民幣6500元，人民幣大寫：陸仟伍佰元整。附件（略）

回答以下問題：（1）保險事故的估價中，一般采用比較法還是成本法？或哪種方法在此類目的的估價中用得較多？（2）在回答關(guān)于技術(shù)路線的問題時，依據(jù)書中的概念，是否應(yīng)明確說明可能采用的估價方法？