將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過（）途徑。

某市土地儲(chǔ)備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價(jià)評(píng)估，最高應(yīng)價(jià)評(píng)估結(jié)果為12000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出的最高應(yīng)價(jià)為15000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果均是合理的，請(qǐng)分析兩者差異的主要原因。

某企業(yè)購得一個(gè)已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝。現(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押貸款。請(qǐng)說明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線，以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí)考慮的主要因素。

該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為()萬元。

甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000m2，售價(jià)3000元/m2，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬元;乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)分得1368.55萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?

該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為()

某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對(duì)2層進(jìn)行估價(jià)，2層套型設(shè)計(jì)較為合理，朝向?yàn)槟?，工程質(zhì)量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護(hù)較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護(hù)和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰型恋厥褂脵?quán)歸乙方所有。現(xiàn)已被司法機(jī)關(guān)扣押。問題：1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)?為什么?2、寫出估價(jià)技術(shù)路線。

某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為140000m2。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m2綠地，并征收一幢面積為9000m2的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。請(qǐng)問：理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面？

竺某于2001年6月與上海萬隆飯店簽訂了為期5年的勞動(dòng)合同。合同明確規(guī)定其責(zé)任是負(fù)責(zé)飯店大堂的接待等全部工作，試用期8個(gè)月，月工資3000元。8個(gè)月試用期后萬隆飯店表示滿意，合同正式履行。2002年4月，因飯店餐飲部門負(fù)責(zé)人調(diào)離，飯店主管又認(rèn)為大堂經(jīng)理最好以女性為宜，于是在未與竺某協(xié)商的情況下，便安排竺某將大堂工作移交，接手餐飲部的工作。對(duì)此，竺某表示不同意，認(rèn)為原合同規(guī)定是來做大堂部經(jīng)理工作。飯店認(rèn)為竺某與飯店已簽了勞動(dòng)合同，竺某已成為本飯店的職員，就應(yīng)當(dāng)服從飯店的安排，仍堅(jiān)持由竺某去做餐飲部工作。竺某堅(jiān)決不同意，并仍到大堂部上班。問題：(1)竺某與上海萬隆飯店簽訂的合同有什么錯(cuò)誤?請(qǐng)指出。(2)上海萬隆飯店硬行安排竺某去餐飲部工作的做法是否正確?為什么?(3)如果上海萬隆飯店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律規(guī)定?為什么?(4)竺某如被解雇，可采取什么方法維護(hù)自己的合法權(quán)益?(5)竺某如被解雇，工會(huì)可從哪些方面幫助竺某維護(hù)其合法權(quán)益?

估價(jià)對(duì)象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時(shí)間為2006年3月1日，土地使用權(quán)出讓年限為50年，容積率為5，根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層：其中一～三層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000m2（含獨(dú)立使用的車棚300m2），其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為1500元/m2。工程于2006年9月1日開工。預(yù)計(jì)2008年9月1日建成?，F(xiàn)需估價(jià)2006年9月1日的土地交易價(jià)格，有關(guān)資料如下：1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價(jià)的5.5%，買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的4%。2．建筑安裝工程費(fèi)為1100元/m2，專業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%。3．商業(yè)用房建成半年后可全部朋于出租，出租空置率及租金損失率共為10%，按建筑面積計(jì)，月租賃收入會(huì)穩(wěn)定在50元／m2，運(yùn)營費(fèi)用率為24%。4．商品住宅建成半年時(shí)可售出30%，平均價(jià)格為2700元／m2；建成一年時(shí)可售出60%，平均價(jià)格為2800元/m2；剩余的10%會(huì)在建成一年半售出，平均價(jià)格為2900元/m2，銷售代理費(fèi)（銷售費(fèi)用）為售價(jià)的3.5%。5．房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，貸款年利率為6%，銷售利潤率為20%，估價(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）：采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象于2006年9月1日的土地公開市場(chǎng)價(jià)值。解：1．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值總建筑面積=10000×5=50000（m2（）住宅總面積=50000-9000=41000（m2（）（1）商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×（1-空置和租金損失率）=50×12×（1-10%）=540（元/m2（）每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×（1-運(yùn)營費(fèi)用率）=540×（1-24%）=410.40（元／m2（）商鋪開發(fā)完成后的單價(jià)=410.40/8%×［1-11（1+8%）47］×1/（1+8%）2.5=4118.45（元／m2（）商鋪開發(fā)完成后的總價(jià)=4118.45×9000=3706.61（萬元）（2）住宅開發(fā)完成后的總價(jià)值=41000×［30%×2700/（1+12%）2.5+60%×2800/（1+12%）3+10%×2900/（1+12%）3.5］=8204.06（萬元）（3）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值=3706.61+8204.06=11910.67（萬元）2．扣除項(xiàng)目（1）建安工程費(fèi)=50000×1100/（1+12%）=4910.71（萬元）（2）專業(yè)及管理費(fèi)用=4910.71×8%=392.86（萬元）（3）銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=11910.67×（3.5%+5.5%）=1071.96（萬元）（4）銷售利潤=11910.67×20%=2382.13（萬元）（5）設(shè)總地價(jià)為V，則買方購買該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=V×4%=0.04V3．總地價(jià)2006年9月1日的總地價(jià)：V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74（萬元）