房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析章節(jié)練習(xí)(2019.08.09)

某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。現(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類(lèi)似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。
請(qǐng)問(wèn)：
1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?
2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?

A、大江安裝工程公司承擔(dān)某高層住宅工程的水、電安裝任務(wù)，工程所需主材由業(yè)主方供應(yīng)。因此，大江公司每月都向負(fù)責(zé)水、電專(zhuān)業(yè)質(zhì)監(jiān)的監(jiān)理工程師老王報(bào)送月度施工進(jìn)度計(jì)劃和主材料申請(qǐng)計(jì)劃，并都由老王簽字或處理。
B、施工過(guò)程中由于總包單位長(zhǎng)城建筑公司未能按總分包合同約定及時(shí)向大江安裝公司提供施工作業(yè)面，以致水、電安裝工程停工半個(gè)月。于是大江公司又向監(jiān)理工程師老王提出順延安裝工程工期半個(gè)月停工損失賠償?shù)乃髻r要求。
C、一次，由于業(yè)主方面因修改設(shè)計(jì)，因涉及到土建和水、電安裝工程，于是該項(xiàng)目監(jiān)理部經(jīng)總監(jiān)簽署分別向公司和大江公司下達(dá)了設(shè)計(jì)變更通知。之后，長(zhǎng)城公司及大江公司均以非承包商原因?yàn)橛上蝽?xiàng)目監(jiān)理部提出了順延工期和費(fèi)用賠償?shù)乃髻r要求。
D、竣工結(jié)算時(shí)，長(zhǎng)城公司又提出費(fèi)用索賠的要求，提交的憑證中部分有現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員的簽字，另外一些簽證無(wú)現(xiàn)場(chǎng)人員的簽字。
問(wèn)題:
1、分別對(duì)上述A、B、C、D四項(xiàng)事件，指出每一項(xiàng)事件中所述的行為是否合理?為什么?
2、從以上四項(xiàng)事件，你對(duì)該項(xiàng)目監(jiān)理工作的印象如何?有何評(píng)述意見(jiàn)?如需改進(jìn)，有何改進(jìn)意見(jiàn)?