A.統(tǒng)一原則
B.合法原則
C.平衡原則
D.同步原則
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當(dāng)估價(jià)對(duì)象具有潛在的開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí),假設(shè)開(kāi)發(fā)法幾乎是最主要且最實(shí)用的估價(jià)方法。()
在靜態(tài)分析法中對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等的測(cè)算,主要是根據(jù)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的。()
從理論上講,靜態(tài)分析法測(cè)算的結(jié)果比較精確,而動(dòng)態(tài)分析法由于預(yù)測(cè)十分困難,因此結(jié)果比較粗糙。()
開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期,終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。()
在動(dòng)態(tài)分析法中,對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等的測(cè)算,主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)預(yù)測(cè)的。()
開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。()
某企業(yè)有一在建工程,于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓。已知該在建工程占地面積10000m2,土地使用年限為2003年10月1日~2043年9月30日,規(guī)劃容積率為5%,1~4層規(guī)劃為商業(yè),建筑面積為2萬(wàn)m2;5~20層規(guī)劃為寫(xiě)字樓,建筑面積為3萬(wàn)m2。項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本為3000元/m2,管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的5%,項(xiàng)目建成后,商業(yè)用于經(jīng)營(yíng),寫(xiě)字樓全部出售。經(jīng)調(diào)查,有關(guān)數(shù)據(jù)如下:A.項(xiàng)目2004年6月動(dòng)工,2005年10月1日已完成了30%的工程量,實(shí)際資金投入為總開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用的30%,預(yù)計(jì)再經(jīng)過(guò)24個(gè)月即可完成全部工程。假定費(fèi)用均勻投入。B.該項(xiàng)目所在區(qū)域同類(lèi)型、同檔次寫(xiě)字樓的售價(jià)為8000元/m2,銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%,寫(xiě)字樓在建成1年末時(shí)售出。C.商業(yè)主體建成后,還需投入2000元/m2的裝修費(fèi),裝修期為1年,裝修均勻投入,預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為3億元,包括稅、經(jīng)營(yíng)成本等在內(nèi)的支出為營(yíng)業(yè)收入的75%,合理商業(yè)利潤(rùn)為年經(jīng)營(yíng)收入的10%。D.2004年10月1日該企業(yè)辦理了在建工程抵押貸款手續(xù),獲得了5000萬(wàn)元,年利率為6%,每半年還款一次,5年內(nèi)等額還款的貸款。在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)要求受讓方承擔(dān)2005年10月1日以后的剩余債務(wù)。E.項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%,商業(yè)物業(yè)報(bào)酬率為12%。F、轉(zhuǎn)讓在建工程時(shí),受讓方需按受讓價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。試計(jì)算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓的合理交易價(jià)格。
開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值,是指開(kāi)發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的實(shí)際價(jià)值。()
運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成(竣工)的日期,終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)自然壽命結(jié)束的日期。()
投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi),通常是根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定,按待開(kāi)發(fā)房宅產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算。()