如何利用收益法評估承租人權(quán)益的價值？

某地塊土地使用權(quán)擬采用招投標(biāo)形式出讓，該地塊為某市區(qū)中的熟地，其用途為商業(yè)、辦公及公寓住宅的綜合樓，土地使用年限為50年。某開發(fā)公司擬出資受讓該地塊土地使用權(quán)，然后進行房地產(chǎn)開發(fā)并出售，現(xiàn)其委托評估機構(gòu)評估其投標(biāo)的報價。問該報價應(yīng)采用何種估價方法為宜？在評估過程中還可以使用哪些估價方法？

將未來每年基本不變的凈收益轉(zhuǎn)換為未來每年不變的凈收益應(yīng)采用何種方法？應(yīng)采用"未來數(shù)據(jù)資本化公式法"。它是通過調(diào)查，預(yù)測估價對象未來若干年（如來3年或5年）的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的等式（略）來求取A（可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù)）。

某舊建筑物現(xiàn)在的價值是否可能大于它原來新的時候的價值？如果可能，出現(xiàn)這種情況的主要原因是什么？

交易實例房地產(chǎn)、類似房地產(chǎn)、可比實例房地產(chǎn)、估價對象房地產(chǎn)四者的含義及其之間的異同點是什么？

什么是選取可比實例的分配法？

建筑物的重新購建價格為何是全新狀況下的？而土地的重新購建價格為何是價值時點狀況下的？

有人提出比較法的評估結(jié)論最接近實際，成本法的評估結(jié)論通常偏低，收益法的評估結(jié)論通常偏高，這種說法對嗎？為什么？

建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間與土地使用年限屆滿的時間不一致時，收益期限應(yīng)如何確定？

由營業(yè)收入計算凈收益為什么要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益？