甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機構現(xiàn)對該酒樓進行國有土地上房屋征收評估，酒樓業(yè)主不配合征收工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)房屋征收部門提供的資料，該酒樓產權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。請問：1．針對該類國有土地上房屋征收評估，在估價程序上應注意哪些環(huán)節(jié)？2．裝修補償費用應如何確定？3．對已存在的租賃關系，估價時應如何處理？

甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元／m2。甲公司擬分兩期建設80棟別墅。當?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時，因債務糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產估價所評估出拍賣底價為3800元／m2。拍賣行在當月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價格為3860元／m2，其余14棟無人承接，退還給甲公司。當1999年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元／m2售出，甲公司因此而指責乙房地產估價所當時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣底價竟然只比樓面地價高300元／m2，遠低于其投入的建設成本，很不合理。而乙房地產估價所堅持當時的估價結論合理。請問，乙房地產估價所堅持當時估價結論的理由有哪些？

上述該宗房地產的合理經(jīng)營期限為()年。

某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產估價機構進行應價評估，最高應價評估結果為12000萬元。乙公司委托丁房地產估價機構評估出的最高應價為15000萬元。若該兩家房地產估價機構的評估結果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。

某管道工程建設項目，在施工過程中未經(jīng)監(jiān)理工程師事先同意，施工單位根據(jù)業(yè)主的建議在某銷售單位訂購了一批鋼管。鋼管運抵施工現(xiàn)場后，經(jīng)監(jiān)理人員檢驗發(fā)現(xiàn)，鋼管質量存在下列問題：1、施工單位未能提交產品合格證、質量保證書和檢測證明材料;2、鋼管外觀粗糙、標識不清，并且存在銹斑。3、施工單位已經(jīng)取樣送檢，經(jīng)具有實驗資質的單位試驗質量合格，并出具了試驗報告。【問題】1、對上述問題應如何處理?2、如果管材不合格進行退場等損失如何處理?

該宗房地產第14年的凈收益為()萬元。

某監(jiān)理公司承擔一寫字樓的監(jiān)理任務，合同中明確了投資監(jiān)理的有關任務內容。問題:1、該樓的施工圖預算是采用單價法編制的，監(jiān)理工程師如何對其進行審查。2、合同規(guī)定，承發(fā)包雙方進行工程款結算前，由監(jiān)理工程師對承包方完成的工程量進行計量，以此作為結算的依據(jù)。為此，承包方要按照協(xié)議條款約定的時間向監(jiān)理工程師提交已完工程的報告，在這種情況下，監(jiān)理師如何進行工程計量?承包方在監(jiān)理師計量過程中如何做?

（改錯題）在一成片開發(fā)小區(qū)內，某副食商場被拆除，拆除時的狀況為：建筑面積420m2，磚混結構，用地性質為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設施的配套水平，該商場與開發(fā)商議定，小區(qū)建成后，在償還商場原建筑面積的基礎上再給該商場增加建筑面積280m2。與原建筑面積相等部分按結構差價結算，新增加的建筑面積部分按建造成本計算，地價按小區(qū)全部建筑面積平均分攤，建造費用不計利息。以上價款由商場支付，產權歸商場所有。兩年后，小區(qū)建成，其建筑密度為60%，容積率為2.5，開發(fā)商按合同規(guī)定，交付給商場總建筑面積為700m2的鋼混結構商業(yè)用房，并要求該商場據(jù)合同結算差價。據(jù)調查，該市同類磚混結構房屋的建造成本為每平方米建筑面積920元，與同類鋼混結構房屋的建造成本比率為1：1.4，該小區(qū)地價為每平方米土地面積1800元。該商場財務人員按下列方法計算應付款項：1．結構差價920×（1+1.4）×700-1545600（元）=154.56（萬元）2．新增建筑面積成本920×1.4×700-901600=90.16（萬元）3．補交地價款1800/60%×700=2100000=210（萬元）

某城市規(guī)劃建設一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為140000m2。建設環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m2綠地，并征收一幢面積為9000m2的住宅樓。政府擬按規(guī)定進行有關補償和賠償，委托房地產估價機構進行評估。請問：理論上政府補償和賠償?shù)膬热輵男┓矫妫?/p>

規(guī)劃區(qū)邊緣的房地產，雖然該房地產所處位置較偏遠，但這個方向是該城市居住社區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向，具有良好的升值空間。目前，該地區(qū)商業(yè)用地的基準地價是1500元／m2，居住用地的基準地價是700元／m2。該房地產為一棟已建成的三層獨體小樓，磚混結構，緊鄰一條規(guī)劃商業(yè)街，建筑面積500m2。李某擬購入后將一層作為商業(yè)用房出租或自營，二、三層樓用于居住。賣家要價60萬元。李某為摸清該房地產市場價格，委托一家房地產估價機構進行了評估。請問：房地產估價師在接受委托后，在估價前需要了解估價對象的哪些情況？