某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價(jià)款，并且開工建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（如下橫道圖），項(xiàng)目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。

為評(píng)估某寫字樓2002年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：    
（1）可比實(shí)例的成交價(jià)格與成交日期
（2）交易情況分析判斷
交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價(jià)格為準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值可比實(shí)例的成交價(jià)格低于其正常價(jià)格的幅度
（3）調(diào)查獲知該類寫字樓的價(jià)格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上漲1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上漲1.6%。 
（4）房地產(chǎn)狀況分析判斷
房地產(chǎn)狀況中的三全因素對(duì)價(jià)格影響的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度，負(fù)值表示可比實(shí)例的狀況劣于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2002年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡單算術(shù)平均法）。

估價(jià)對(duì)象為一政府用辦公樓：土地總面積1000m²；建筑總面積4500m²；建于1984年9月底，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，需評(píng)估該辦公樓2004年9月30日的價(jià)格。收集有關(guān)資料如下：
（1）收集三宗土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表所示：

從2003年11月～2004年10月地價(jià)每月上升0.5%。
（2）當(dāng)?shù)卣饔棉r(nóng)地的費(fèi)用等資料如下： 
在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征有郊區(qū)農(nóng)地平均每畝需要10萬元的征地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等150元/m²，土地開發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤等120元/m²，以上合計(jì)為城市邊緣熟地的價(jià)格。 
該城市土地分為8個(gè)級(jí)別，城市邊緣土地為第8級(jí)，而估價(jià)對(duì)象處于第3級(jí)土地上。
各級(jí)土地之間的價(jià)格差異如下表所示
（3）建筑物的重置價(jià)格為1100元/m²。 
（4）建筑物耐用年限為60年，無殘值。 
試用成本法評(píng)估該辦公樓2004年9月30日的價(jià)值。土地重置要求用市場(chǎng)法和成本法求?。ㄈ缧栌?jì)算平均值，請(qǐng)采用簡單算術(shù)平均法）。

為評(píng)估某寫字樓的價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表
上表交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例高（低）于其正常價(jià)格的幅度；區(qū)域因素和個(gè)別因素中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的幅度。從2002.1.1到2002.6.31該類寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后月均遞減1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2002.10.31的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，采用簡單算術(shù)平均法）。