房地產(chǎn)估價師不同目的房地產(chǎn)估價問答題每日一練(2019.01.18)

某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。
請問：
1.你所在的估價機構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

北京某花園別墅拆遷補償價值評估報告
（封面、目錄、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件略）
致委托方函
××指揮部、××中心：
受貴單位的委托，公司對北京第29屆奧運會場館區(qū)拆遷范圍內(nèi)位于北京市朝陽區(qū)××東路8號院內(nèi)的××花園別墅××號的房地產(chǎn)價值進行了評估。估價結(jié)果如下：
一、估價對象：估價對象為坐落于北京市朝陽區(qū)××東路8號院內(nèi)的××花園別墅××號的房地產(chǎn)，東至草坪；南至人工湖；西至人工湖；北至××花園別墅××號。
依據(jù)《房屋所有權(quán)證》（市朝全字第××號）、《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》（京房地出讓[合]字（××）第××號）、《北京市房屋土地登記事務(wù)中心確認(rèn)的北京市宗地登記表》、《北京市房屋登記表》及北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供的資料，估價對象房屋所有權(quán)人為××公司，用途為住宅，混合結(jié)構(gòu)，建成年份為1993年，建筑面積

××縣某房屋保險事故損傷修復(fù)費用評估報告
（封面、致估價委托方函、目錄、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件略）
估價結(jié)果報告
一、估價委托方
名稱：中國太平洋保險公司××辦事處
法定代表人：（略）
住所：（略）
二、受理估價方
名稱：略
法定代表人：×××
地址：略
估價資質(zhì)等級：房地產(chǎn)國家壹級
估價資格證書：略
三、估價目的
確定估價對象的損傷修復(fù)費用，為委托方保險事故賠償提供價格參考。
四、估價對象概況
（一）估價緣由
本公司受太平洋保險公司××辦事處委托，對其承保的某解放貨車失控撞傷農(nóng)房而對農(nóng)房造成的直接損失進行評估。該解放貨車在太平洋保險公司投保了車輛損失險及第三者責(zé)任險，此次事故經(jīng)現(xiàn)場交警出具的責(zé)任認(rèn)定書，由解放貨車負(fù)全責(zé)。
（二）估價對象實體狀況
估價對象位于××縣××鎮(zhèn)××村×組，距離縣城中心約20km，三面周邊與空地相鄰，一面臨鄉(xiāng)村公路。受損建筑物為磚混結(jié)構(gòu)，共兩層，建筑物橫墻承重，承重墻厚24cm，樓梯間空花墻厚12cm，其余墻厚18cm，梯間及非承重墻的粘結(jié)材料采用黃砂石灰混合砂漿，石灰所占比例較小，砂漿強度等級較低。建筑物內(nèi)外墻初級抹灰，室內(nèi)水泥砂漿地面，普通木門窗。
（三）事故損傷情況分析
該解放貨車從斜坡下行途中突然失去控制，貨車沖出公路，經(jīng)過路邊緩沖帶時翻車。貨車在翻滾過程中由于慣性作用撞上農(nóng)房，與農(nóng)房外側(cè)非承重墻正面接觸，造成建筑物第一層外側(cè)墻（非承重墻）洞穿，洞徑橫向最大尺寸1.0m，豎向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；樓梯間外側(cè)墻坍塌，坍塌后形成一個橫向最大尺寸2.1m寬、豎向最大尺寸2.86m寬的洞；與外側(cè)墻垂直的一段承重墻輕微裂縫；樓梯踏步及梯間轉(zhuǎn)角板完好，陽臺欄板及陽臺板各損壞一塊；臥室非承重隔墻微偏，部分門窗受損。
經(jīng)房屋安全鑒定人員現(xiàn)場鑒定：受損建筑物基礎(chǔ)完好，承重墻絕大部分未受損，非承重墻局部受損，房屋所受損傷可以修復(fù)，為非危房。修復(fù)方案為：按照受創(chuàng)面豎向擴大拆除，再按原狀恢復(fù)考慮。
（四）估價范圍
估價范圍根據(jù)房屋修復(fù)方案確定，即受創(chuàng)面的豎向擴大拆除費用，以及恢復(fù)原狀所需費用。
五、價值時點
2011年5月21日，為注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場勘查之日。
六、估價依據(jù)
1．《中華人民共和國保險法》。
2．國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）。
3．《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額××市基價表-1999》。
4．《××市房屋修繕工程預(yù)算定額》。
5．××市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會有關(guān)文件。
6．建筑材料市場價格和有關(guān)工程造價信息。
7．估價人員現(xiàn)場查勘所得資料及委托方提供的各種資料。
七、估價原則
1．獨立、客觀、公正原則。
2．合法原則。
3．價值時點原則。
4．替代原則。
5．最高最佳利用原則。
八、估價方法
（一）本次估價所采用的方法
估價對象是受損農(nóng)房的一部分，而不是房屋的全部。根據(jù)房屋安全鑒定人員和估價人員現(xiàn)場查勘的情況，該房屋不屬危房，可采用先在原損傷部位豎向擴大拆除受損構(gòu)件，再按原結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)進行修復(fù)的方案，已被當(dāng)事人方認(rèn)可。
由于估價對象所涉及的工程量及費用標(biāo)準(zhǔn)可參照同類工程的普遍標(biāo)準(zhǔn)進行逐一測算、累積，故估價人員決定采用成本法進行估價。
（二）成本法的定義
本次所用成本法是指以計算受損房屋先拆除受損部位，再恢復(fù)原狀所需耗費的各項費用之和，得出估價對象價格的一種方法。
九、估價結(jié)果
估價人員根據(jù)估價目的、估價原則、估價程序，選擇科學(xué)的估價方法，并結(jié)合估價人員經(jīng)驗，評估確定估價對象房地產(chǎn)在價值時點的修復(fù)費用為6500元，人民幣大寫：陸仟伍佰元整。
十、注冊房地產(chǎn)估價師（略）
十一、估價作業(yè)期
2011年5月21日至5月24日。
十二、實地查勘期（略）
十三、估價報告有效期限
自2011年5月24日至2012年5月23日。
估價技術(shù)報告
一、估價對象描述與分析（略）
二、市場背景分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估價方法適用性分析（略）
五、估價測算過程
（一）估價的技術(shù)思路
估價對象不是整幢房屋，而是受損房屋的一部分。根據(jù)房屋安全鑒定人員和估價人員現(xiàn)場查勘的情況，認(rèn)為房屋只是部分非承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件受損，不會危及到整幢房屋的安全，故只需擴大拆除受損部位，再按原結(jié)構(gòu)進行修復(fù)。
測算時應(yīng)先測算受損部位的拆除費用，再計算修復(fù)受損部位的修復(fù)費用。由于此類受損房屋的修復(fù)工作是為了彌補房屋所受損傷，故不論原房屋的使用保養(yǎng)狀況如何，在對修復(fù)費用進行測算時，不考慮扣減房屋的折舊，即應(yīng)該"修壞如新"，而不能"修壞如舊"。
由于類似工程的價格計算已有成熟的建筑工程和修繕工程定額標(biāo)準(zhǔn)，且已被廣泛應(yīng)用，故在成本法計算時，參照了定額標(biāo)準(zhǔn)。
（二）工程造價計算表
工程量以現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)為依據(jù)，按照房屋修復(fù)方案計算。
1．拆除工程（見下表）
5．定額直接費
1項+2項+3項+4項=4114.97（元）
6．造價
（1）基價直接費：4114.97元
（2）綜合費：（1）×15.73%=647.3（元）（按三級施工企業(yè)計費）
（3）勞動保險費：（1）×3.15%=129.6元（按三級施工企業(yè)計費）
（4）利潤：（1）×6.64%=273.2（元）（按三級施工企業(yè)計）
（5）允許按實計算的費用及材料價差：1000.00元
（6）定額編制及定額測定費：［（1）+（2）+（3）+（4）+（5）］×1.8‰=111（元）
（7）稅金：］（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）］×3.56%=223.4（元）（按三級施工企業(yè)計）
（8）造價：（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）=6499.5（元）
六、估價結(jié)果確定
估價人員根據(jù)估價目的、估價原則、估價程序，選擇科學(xué)的估價方法，并結(jié)合估價人員經(jīng)驗，評估確定估價對象房地產(chǎn)在價值時點的修復(fù)費用為人民幣6500元，人民幣大寫：陸仟伍佰元整。
附件（略）