房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法問(wèn)答題每日一練(2019.05.05)

計(jì)算題:
公司花4.3億元購(gòu)買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)。該公司自有資金投入為購(gòu)買價(jià)格的60%，其余為年利率7.5%、期限20年、按年等額還款的抵押貸款。該寫字樓可出租面積為36000㎡，前兩年的租金均為150元/(㎡/月)，以后租金每年遞增5%。另有地下停車位310個(gè)，租金為500元/(個(gè)/月)。
寫字樓與停車位的空置和收租損失為潛在毛租金收入的10%，包括營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅在內(nèi)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛租金收入的30%。建筑物采用直線折舊，年折舊額為600萬(wàn)元，土地使用權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)年攤銷額為800萬(wàn)元，其他設(shè)備的年折舊額為200萬(wàn)元。
請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目第5年的稅前現(xiàn)金回報(bào)率和償債備付率。(2012年真題)

計(jì)算題：一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買了一宗建筑面積為2000㎡的熟地50年的使用權(quán)，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，準(zhǔn)備采用“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的方式。該開(kāi)發(fā)商的初始資本金為300萬(wàn)元，項(xiàng)目總投資為1000萬(wàn)元。
第1年項(xiàng)目投資為600萬(wàn)元，其中資本金200萬(wàn)元，銀行貸款為400萬(wàn)元，利率為10%，期限為2年，按年單利計(jì)息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400㎡，預(yù)售均價(jià)為8000元/㎡。第2年項(xiàng)目投資400萬(wàn)元，全部以自有資金的形式投入。
第2年該辦公樓預(yù)售了600㎡，預(yù)售均價(jià)為7800元/㎡。項(xiàng)目竣工時(shí)，開(kāi)發(fā)商決定將未銷售出去的1000㎡改為出租經(jīng)營(yíng)。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營(yíng)期間，前3年的出租率分別為60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假設(shè)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的30%。若開(kāi)發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16%，該辦公樓的最低月租金為多少?(假設(shè)投資發(fā)生在年初，收入和運(yùn)營(yíng)成本均發(fā)生在年末)